¿Estás pensando en alquilar una vivienda por un período de tiempo concreto, bien sea vacacional, por trabajo, estudios, etc.?, entonces vas a necesitar un alquiler de temporada.
Hoy os voy a dar las claves de lo que significa y cómo hacerlo con total tranquilidad y siempre regulado por la Ley.
La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos divide los arrendamientos de fincas urbanas en dos categorías:
Se denominan “arrendamientos de vivienda” y “arrendamientos para uso distinto del de vivienda”, cada uno con un régimen normativo propio.
Los arrendamientos de vivienda, como su nombre indica, son aquellos cuyo destino principal es “satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”. Por eso, las normas que los regulan son más proteccionistas con el inquilino. No se puede regular en contra de lo establecido en ellas, salvo que la propia ley lo autorice.
Por su parte, los arrendamientos “para uso distinto del de vivienda”, son todos los demás arrendamientos de fincas urbanas: desde un arrendamiento de oficinas, local de negocio, de temporada, etc. La diferencia es que en estos contratos las partes son libres de pactar las condiciones que estimen convenientes. En el caso de alquiler de temporada el arrendatario no necesita tanta protección porque ya dispone de un inmueble que cubre sus necesidades permanentes de vivienda.
El Artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos nos dice lo siguiente:
1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior (vivienda habitual).
2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren.
Entonces definimos arrendamiento de temporada como aquel arrendamiento de una vivienda que no se alquila para satisfacer las necesidades permanentes de vivienda del arrendatario, sino para cubrir otras necesidades como pueden ser:
– Desplazamiento temporal a otra zona, ciudad, etc. por motivos de trabajo.
– Alojamiento temporal por realización de obras en la vivienda habitual.
– Alojamiento temporal durante periodos vacacionales.
– Desplazamiento temporal por causa de estudios.
Para hacer un arrendamiento de temporada correctamente, lo más importante es que haya una causa real que justifique el régimen al que se someten, y que esta se manifieste expresamente en el contrato.
Aunque pueda resultar sorprendente, es posible firmar un arrendamiento de vivienda por 3 meses (aunque luego se prorrogará conforme a la LAU), o un alquiler de temporada que dure 3 años. Lo importante no es tanto la duración sino la causa que lleve a contratar a las partes.
Me gustaría recordaros un bulo que ha estado circulando durante años.
Los clientes a menudo nos preguntaban si se realizaba un contrato de once meses de duración, los inquilinos no adquirían derechos de vivienda habitual. No, esta información no es correcta, lo verdaderamente importante no es determinar el tiempo de duración sino el motivo por el que necesita la vivienda. Si va a ser para vivienda habitual estará regulada de una manera diferente que para uso temporal.
Una vez determinada la causa del contrato, y analizada la posibilidad o no de sujetar el contrato al régimen legal de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, podrán empezarse a negociar los términos y condiciones del contrato.
Resumiendo, en un contrato de temporada podrán las partes pactar la duración, desde días a años, lo importante es que haya una causa que justifique la temporalidad. No existen las prórrogas, salvo que estén pactadas expresamente. El inquilino está obligado a cumplir con la duración pactada, a no ser que, previamente, se hayan acordado facultades resolutorias, al igual que el propietario, deberá cumplir el plazo acordado a no ser que exista un incumplimiento del inquilino, en cuyo caso podrá resolverlo. La fianza son dos mensualidades conforme el art. 36 de la LAU.
En estos casos, al igual que en los arrendamientos de local de negocio, es muy importante saber que no existe una normativa legal de mínimos que proteja al arrendatario y muy difícilmente una cláusula podrá ser considerada nula, por muy abusiva que parezca. Por ello, es importante la figura de un asesor inmobiliario especializado para que defienda nuestros intereses.
¡Nos leemos próximamente!