Hoy voy a intentar aclararos algunas dudas que suelen surgir con las fianzas en los alquileres. De este modo no os generará enfrentamiento entre las partes. Si todo está claro es más fácil que no se produzca esos desagradables desacuerdos de última hora y, más aún, después de haber tenido un arrendamiento pacífico durante años.
En los contratos de arrendamientos, tanto en vivienda habitual como de uso distinto de vivienda habitual, la Ley contempla el depósito de una “fianza legal” a modo de garantía por parte del inquilino. Con ella el inquilino o arrendatario puede garantizar el cumplimiento de determinadas obligaciones. Además existe lo que se llama “garantía adicional”. Con ello el propietario puede exigir una cantidad extra con el fin de poder cubrir diferentes desperfectos o impagos.
Pero ¿en qué se diferencia estos dos términos? Y, ¿en qué casos pueden solicitarse?, os cuento:
La fianza legal está regulada por el Artículo 36 de la LAU y es obligatoria. Es de una mensualidad en el caso de arrendamiento de vivienda habitual y de dos mensualidades para el caso de arrendamientos de uso distinto de vivienda habitual.
Sin embargo, en el caso de la garantía adicional, es un acuerdo firmado por las partes. De este modo, el propietario se asegura una cantidad extra para subsanar tanto desperfectos en el inmueble o situaciones de impago de rentas o suministros.
Esto está pensado principalmente en arrendamientos económicos en los que una sola mensualidad no llega a cubrir ni el coste de un electrodoméstico. Pero, muy importante, esta garantía adicional nunca puede superar el importe de dos mensualidades en el caso de arrendamiento para uso de vivienda habitual. Y está regulado por la Ley al igual que la fianza habitual.
Artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
Esta forma y regulación, bastante controvertida por cierto, ha venido muy bien para evitar los costosos avales o incluso el elevado número de rentas anticipadas que solían pedir los propietarios.
En el caso de pactarse, deberá figurar en el contrato de alquiler la cuantía establecida, se facilitará en el momento de la firma y se retornará una vez finalizado el contrato, siempre que se devuelva el inmueble en el estado que se entregó y con los suministros al corriente de pago.
Seguro que algunos propietarios os estaréis preguntando, qué debo hacer con esa garantía adicional o quizás pensáis que la debéis depositar en Gobierno Vasco. No, el depósito es exclusivamente de la fianza, tanto si es de una, en el caso de vivienda habitual, o de dos, si corresponde a un arrendamiento de uso distinto de vivienda habitual. La garantía adicional debe guardarla el arrendador hasta la finalización del contrato.
No nos podemos olvidar que a veces es muy costoso para los inquilinos tener un desembolso de tres mensualidades. Una de fianza legal y dos de garantía adicional. Por lo que, en muchos casos, la figura de un “fiador solidario o avalista” es muy importante para dar la seguridad al propietario y evita ese costoso desembolso en el momento de la firma del contrato. Por eso, es una garantía alternativa tener a alguien solvente y de confianza que pueda responder, en caso de impago, de las responsabilidades del inquilino y que asegure la tranquilidad al arrendador, ampliando así las expectativas de cobro.
Espero haberos aclarado un poquito las dudas que os puedan surgir de las fianzas.
¡Nos leemos pronto!